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贷款利率和房价有什么关系?

2020-06-18 11:31:25 点击 评论

4月20日,央行传来“重磅消息”——LPR下调10个基点。一旦银行跟进下调利率,相信一定会上很多媒体的头条。银行利率的下调在一定程度上会影响房价,贷款利率和房价有什么关系?今天我们就来探讨下。

我们先来做个假设,考虑的场景是这样的:

1、银行贷款利率和LPR同步变动;

2、LPR下降10个基点,即从4.75%下降至4.65%;

3、除此之外其他一切和房价的相关因素保持不变。

住房利率和房价有什么关系

案例A:

张三买了一套100w的房子,首付30w,贷款70w。张三去银行面签,发现银行执行的首套房贷款利率是5.64%。张三是一个有财经常识的人,他决定等额本息贷满30年。

经计算,银行告诉张三每月要还4036.23元。唉,生活不易,作为一个月薪6000的小白领,张三觉得这已经是自己还款能力的极限了。

案例B:

就在张三决定签下合同的那一刻,银行突然通知张三,央行LPR执行了近年来最大下调——直降10个基点,现在贷款利率不再是5.64%,而是5.54%。

 张三心想,幸福来得也太突然了吧!

思索片刻后,他没有继续签合同,而是决定用自己当前的还款实力,去买一套更贵的房子。于是他找到了一套101.1w的房子,好不容易又多凑了3000块钱首付,然后又到银行来贷款。

这次张三要以5.54%的贷款利率,贷70.7737w元。银行客户经理给张三一算,三十年等额本息,每月还款4036.23元。

张三一听,What,两次的月供一模一样?张三陷入了思考中……

接下来问题就来了——当房贷利率下调10个基点后, 张三的购买力增加了多少?

同样的月供,原本买一个100w的房子,现在买了一个101.1w的房子,是增加了1.1%吗?

楼盘效果图

小学数学老师正在赶来打你的路上……

张三还自己多掏了3000块钱首付呢!

所以综合看下来,房贷利率下降这10个基点,大概对张三的购买力产生了1.1%*0.7=0.77%的影响。

需要注意的是,这是在“首套房”、“贷满七成”、“贷满30年”、“等额本息”等一系列杠杆的最大加成下,仅仅产生了0.77%不到的影响。

如果张三努努力付了五成首付,买的是有一定楼龄的二手房(贷20年),LPR波动对张三购买力的影响将微乎其微,完全可以忽略,连一包烟钱都省不出来。

因此,考虑到房地产市场成交量中首套房的比例、贷款/全款的比例、贷款成数、贷款年限等问题,实际上LPR下降10个点,对市场的影响几乎可以忽略。

概括一下结论:房价对于利率不敏感。

那么房价对什么比较敏感呢?除了限购限贷。

首付比例。

首付比例还有个同样的说法,叫贷款成数。

因此,如果有一天我们发现政策在“首付比例”、“限购”、“限贷”上开始松绑时,楼市就会被再次注入强大的活力。

而利率无论怎么变化,对房价的影响都是很有限的。即使是LPR基点波动100个,对房价的影响,也会大约局限在±5%之内。

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